法德永衡律师：关于无锡第44号房屋拆迁补偿安置的代理词
|
|
|||||||||||||||||
简介：
法德永衡律师：关于无锡第44号房屋拆迁补偿安置的代理词
江苏法德永衡律师事务所受原告朱ruiqin的委托，指派我作为其房屋拆迁纠纷的一审代理人参加今天的庭审，现依据庭审查明的事实并依据我国法律、法规的相关规定，发表代理意见如下，供合议庭评议时参考：
一、（2008）锡拆办裁字第44号房屋拆迁补偿安置裁决书对第三人拆迁行为的违法性未予确认是错误的。
第三人无锡市城市重点工程建设办公室实施拆迁的主要依据是锡政拆通（2008）第8号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》，而根据《城市房屋拆迁管理条例》第二、六条之规定，城市规划区内国有土地上的房屋拆迁，必须先办理拆迁许可证后才能实施拆迁。根据《中华人民共和国土地管理法》第45条之规定、《中华人民共和国土地管理法条例》第20、23、25条之规定集体土地的征用必须经有权限的行政机关审批以后向被征地农民公布批准机关、批准文号等。而锡政拆通（2008）第8号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》并非征地批准文件本身。被告庭审中也一直未出示过其征地批准文件。故而无论原告房屋所占用的土地其性质系国有土地抑或集体土地，被告均因无合法的拆迁许可手续，而只能被认定为违法拆迁。被告作为裁决机构，理应熟悉国家法律的相关规定，并在裁决时，首先对拆迁行为的合法性进行审查。但其对此却故意视而不见，显然是错误的。
二、被告适用法律错误，撤组剩余国有土地上的房屋拆迁不应适用《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》按集体土地征地补偿处理，而应适用国务院和江苏省的《城市房屋拆迁管理条例》进行补偿。
代理人注意到，被告在庭审中已经确认原告列入被拆迁房屋所占用的土地性质为撤组剩余国有土地。但被告依据《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》(锡政发[2004]363号，下称363号文)第二条第二款规定作出了按集体土地进行补偿的裁决。363号文第二条第二款规定：撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房屋被拆迁的，以及撤组后原宅基地上依法翻建或改造的房屋被拆迁的，不论被拆迁人是否领取国有土地使用证和房屋产权证，均适用本办法。但《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五项之规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有。
这是因为集体已经被从法律上消灭(集体成员因被统一转为城镇居民,而不再有继续保留原集体或组建新集体的资格),该土地因已成为无主地而依法律规定转为国有土地,国家一般也不会对该土地给予原集体任何经济补偿,对该土地上的现有使用权人一般也不会征收出让金，而是按城市私房用地使用权(城市居民解放前购地置房,解放后土地被收为国有,但未给予任何补偿,允许城市居民无期限使用,拆迁安置时,给予地价补偿的一种既非出让也非划拨的土地使用权)处理，即参照划拨土地处理，类似于房改房所占用的划拨土地，但承认其并非无偿取得，使用上也无期限限制。
正因如此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条与《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二条均未将该类国有土地排斥在适用范围之外。代理人也注意到被告在裁决书中引用了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款作为自己的法律依据，该款内容为：因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定。这里，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》只授权无锡市人民政府对集体土地实施房屋拆迁制定拆迁补偿安置办法。而被告也承认原告被列入拆迁房屋所占用的土地性质为国有土地，而对房屋，无论是农民个人所有的还是城市居民所有的,我国法律从来都是平等看待的，从未有法律上区别可言。
只是依其所占用的土地使用权的性质而区分为农民住宅和城市居民的住宅，两种房屋所有权在处分权能上稍有所区别。而根据我国城市房地产管理法及物权法146、147条确定的“房随地走”和“地随房走”之原则，不可能出现集体土地转为国有后,而房屋仍为集体性质的情形。既为国有土地，何以拆迁安置补偿时就变成了集体土地了呢？《江苏省城市房屋拆迁管理条例》并未有此授权啊，363号文第二条第二款的该项规定显系无锡市人民政府越权制定的地方“土政策”，其与作为上位法的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二条的冲突是显而易见的。原告作为裁决机构理应知道，363号文的性质为地方人民政府发布的规范性文件，而国务院《城市房屋拆迁管理条例》的性质为行政法规，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的性质为地方性法规，该种冲突的解决方法，在中华人民共和国立法法中早已有规定，也应是行政执法人员的常识，但被告却对此视而不见，对原告在裁决调解会上的答辩充耳不闻，显然是故意地将错就错，因为它本身就是无锡市人民政府的一个职能部门，根本不敢在裁决中去指正上级政府所发布的命令的错误，而只能将错误的命令执行到底。
三、被告未认真审查第三人提交的裁决申请材料，致使裁决书建立在漏洞百出的材料基础上。
根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条和《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第六条之规定拆迁人申请裁决须提交：被拆迁房屋权属证明材料、被拆迁房屋估价报告及送达证明、选定估价机构的证据、拆迁人有权处分产权调换房屋的证明及产权调换房屋的估价报告、不少于三次与被申请人协商的记录。但第三人提交的材料不齐，且提交的材料漏洞百出：
1、被拆迁房屋权属证明材料明显缺少土地使用权证书；
2、关于被拆迁房屋的估价报告则存在着更多的问题：
①单方委托评估。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第19条之规定，对被拆迁房屋的评估机构由拆迁人和被拆迁人共同选定，但本案中第三人向被告提交的评估报告则是由其单方面委托评估的；
②评估机构与拆迁人存在利害关系。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第17条之规定，评估机构应当与拆迁无任何利害关系，但本案中，被告提交的证据16中的《拆迁实施委托合同》表明，评估机构同时担任了受拆迁人委托实施拆迁的工作，且将有丰厚的经济回报，故而应可认定其存在利害关系，不应作为评估人；
③未将评估报告公示且送达被拆迁人。第三人也承认评估报告系采留置送达的方式，但并无任何一个规范性文件规定可以采取该种送达方式。原告也从未见过有人来送评估报告。原告也从未见过第三人将评估报告根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条之规定进行公示。
④被告未对原告对评估报告当场提出的异议按法定程序进行处理。原告系在被告组织的裁决调解会上第一次听到评估报告的内容（直至此时被告向第三人要求获得一份报告复印件，第三人也未肯给），且原告当即就向被告陈述了自己才第一次听说评估报告，并就评估结果提出了异议，认为明显不合理。被告本应按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第十条第（四）项之规定及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第20条之规定，重新组织进行评估鉴定，但被告对原告的异议无动于衷，直接对存在着严重的程序与实体问题的评估报告予以认可。
⑤被告对评估报告所采用的评估方法上存在着的明显缺陷和评估结果的明显不合理性视而不见。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条之规定，拆迁估价人员评估时应当对被拆迁房屋进行实地查勘，但评估人员迄今也未登过门。而《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第18条又规定，评估拆迁房屋应当综合考虑区位、用途、建筑面积、装饰装修和其他因素，确认其市场价格，但第三人提交的评估报告根本无从看出其对上述因素是如何进行衡量的。就其评估结果而言，也是令人匪夷所思，据其评估报告，原告位于无锡市一类地段上204平方的房屋加上约60平方的院落只值13万多元，而同地段的公寓房每平方的价格已高达一万元以上，其评估结果，稍有常识的人即可看出，被告作为专业的房地产管理机构却视而不见。
3、拆迁人有权处分用于产权调换的房屋无合法证明，用于产权调换房屋缺少估价报告。
首先被告所举证据10表明，拆迁人是以自己的承诺来证明自己有权处分用于产权调换的房屋的，作为专门从事房屋拆迁裁决的机构理应知道，证明自己有权处分房产的合法证明只能是房产管理部门颁发的房屋所有权证与土地使用权证。以自己的承诺来证明自己有权处分用于产权调换的房屋，实际上等于什么也没有证明，这就好比商品交易中的一方自己出具的书面证明以证明自己的信用好一样没有任何意义。第三人只有35万元的开办资金，一旦其承诺虚假，其有何能力弥补被拆迁人的财产损失呢？
其次，根据《城市房屋拆迁管理条例》第25条第1款和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第2款之规定，应当对用于产权调换的房屋按市场价格进行评估，以便计算出与被拆迁房屋的市场差价，在拆迁人与被拆迁人之间进行结算。《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第六条第（六）项也要求拆迁人在申请裁决时提交该报告，但被告对第三人未提交该报告却毫不在意，在其材料不齐的情况下也未要求其补正就径行裁决。如此明显的硬伤，作为专业的拆迁裁决机构和裁决人员何以视而不见、听之任之呢？
4、拆迁人及其受托人与原告协商的记录漏洞百出，被告竟然照裁不误。
首先，2008年5月2日与5月4日的谈话记录明显系两种不同书写风格与水平的人所写，故而只可能是两人所写，但其记载的记录人却为同一人，由此可以说明，该谈话记录存在着明显造假的证据。
其次，记录的内容只有简单的草草数行，根本看不出双方进行了协商。
再次，6月2日的协调会记录表明，截止到2008年6月2日，被拆迁房屋的评估工作尚未进行，故而也就不可能有什么评估报告存在，然而第三人随案提交的送达评估报告的日期却是5月25日。这么明显的矛盾不知道是被告根本就没有审查就进行了裁决，还是其故意装聋作哑呢？
四、裁决结果导致拆迁人与被拆迁人之间的利益严重失衡，完全悖离了《城市房屋拆迁管理条例》《江苏省城市房屋拆迁管理条例》确立的等价补偿标准，对原告损害甚大。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》都始终贯彻了一项原则，就是不损害被拆迁人的合法利益。其补偿标准采用现行市场价格，或实物、货币以及两者结合三种方式，其中最为明显的是产权调换加货币补偿，即由拆迁人对被拆迁房屋与用于产权调换的房屋之间的差价进行货币补偿。这种补偿方式的后果其实质是由拆迁人以现行市场价格（甚至是略高于现行市场价格）自被拆迁人手中购得该房产。目前理论上甚至已达成一种新的共识，即将拆迁进一步区分为公益项目拆迁与商业拆迁，对公益项目拆迁仍按目前的标准与补偿方式，对商业拆迁采用拆迁人与被拆迁人自愿协商，允许被拆迁人分享部分开发利益的方式实施拆迁，这种共识在国务院正在酝酿的新的拆迁条例中很可能会有所体现。
城市经济的发展导致了城市向郊区的扩张，而城市的扩张又导致原有大量近郊的土地被征收为国有，撤组剩余土地往往是近郊农民住房所占用的最后一点土地，由于相比较而言，农田的征收成本较低，往往成为优先征收的对象，撤组剩余土地,由于集体已经被从法律上消灭(集体成员因被统一转为城镇居民,而不再有继续保留原集体或组建新集体的资格),该土地因已成为无主地而依法律规定转为国有土地,国家一般也不会对该土地给予原集体任何经济补偿,对该土地的使用权人一般也不会征收出让金，而是按城市私房用地使用权(城市居民解放前购地置房,解放后土地被收为国有,但未给予任何补偿,允许城市居民无期限使用,拆迁安置时,给予地价补偿的一种既非出让也非划拨的土地使用权)处理，即参照划拨土地处理。
类似于房改房所占用的划拨土地，但承认其并非无偿取得，使用上也无期限限制。这可能是近郊农民从城市化中分享的最为显著的好处，因为如此一来，地价上涨的利益将归于该户原为农民的新城市居民。然而，363号文却容不得原为农民的新的城市居民分享这一利益。并试图要从农民手中拿走这种既得利益——如果没有拆迁，这已经是他们实实在在的既得利益了。为什么房改房的房主以很低价格获得的产权房在拆迁时就可以获得市场价的补偿。
而安居房、解困房、经济适用房的房主、解放前即拥有产权的私房房主，拆迁后都可以获得相当于市场价的补偿，甚至公房承租人在拆迁时都可以获得相当优厚的补偿，而政府就因为他们曾经是农民就要把他们的房子以不到市场价格的1/3拿走呢?这种做法完全悖离了《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》确立的按市场价格对被拆迁人进行补偿的原则，严重损害了被拆迁人的利益，当然会引起被拆迁人的激烈反弹，由此如果激起民变，或者导致有社会影响的事件产生都是情理之中的事情（其实换位思考一下就完全可以理解，任何一个领导干部的家庭如果碰到同样的事情，是否都有可能做到象363号文件要求的这样为国家公益事业奉献，而毫无怨言？己所不欲，勿施与人啊！）。
当然，可能也只有等发生了那样的事情，才有可能按现行的行政问责制，追究相关责任人员的责任。人民法院是法律赋予的对拆迁行政行为合法性乃至合理性进行审查的最后一道关口，如果因为不敢作出与政府不一致的裁决，而放弃履行自己的职责，就个人而言，它与人民法官应有的职业操守不相称，更与人民法院追求公平与正义的宗旨相违背，因而，代理人不仅期望合议庭积极地向有关政府部门及相关行政领导如实反映具有典型意义的本案中的是非曲折，更期望合议庭能顶住压力，依法裁判，以恢复被（2008）锡拆办裁字第44号房屋拆迁补偿安置裁决书所破坏的拆迁人与被拆迁人之间的利益平衡。
五、裁决程序严重不合理，对原告不公平
2008年6月24日，无锡市人民政府拆迁管理办公室向原告送达了《裁决申请书》(副本)、《答辩通知书》、《裁决调解通知书》、《裁决庭组成人员及纪录员告知书》。其中，《答辩通知书》载明：原告有权在收到《裁决申请书》后5天内，向该办提交答辩书，若不按时提交答辩书，不影响本裁决的进行。由于2008年6月29日是星期天，答辩期顺延至2008年6月30日。原告遂于2008年6月29日以EMS向无锡市人民政府拆迁管理办公室递交了答辩书。
然而，无锡市人民政府拆迁管理办公室竟然在2008年6月27日——答辩期尚未期满之日，便迫不及待地作出了（2008）锡拆办裁字第44号房屋拆迁补偿安置裁决书。众所周知，申辩权及答辩期的赋予在于保障答辩人进行充分的申辩以查明事实、维护答辩人的合法权益。然而，无锡市人民政府拆迁管理办公室一方面告知原告在收到《裁决申请书》后5天内有权提交答辩书，另一方面却在答辩期未满的情况下，径直作出裁决，此举严重侵害了原告答辩的权利。
依法行政是我国宪法所确立的依法治国原则所包涵的主要内容，其目的就是为了防止行政机关在具体行政行为中损害人民群众的利益。而行政诉讼法则赋予人民法院对行政机关的行政行为的最后审查权，在我国强势的行政机关和弱势的人民法院的社会背景下，每一个行政诉讼案件实际上对承办案件的人民法院和人民法官来说，都是一种考验。
但代理人和原告仍有理由期盼人民法院能在本案中主持公道，毕竟，在整个社会中，比起你们来说，作为一个普通百姓实在太渺小了。
江苏法德永衡律师事务所受原告朱ruiqin的委托，指派我作为其房屋拆迁纠纷的一审代理人参加今天的庭审，现依据庭审查明的事实并依据我国法律、法规的相关规定，发表代理意见如下，供合议庭评议时参考：
一、（2008）锡拆办裁字第44号房屋拆迁补偿安置裁决书对第三人拆迁行为的违法性未予确认是错误的。
第三人无锡市城市重点工程建设办公室实施拆迁的主要依据是锡政拆通（2008）第8号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》，而根据《城市房屋拆迁管理条例》第二、六条之规定，城市规划区内国有土地上的房屋拆迁，必须先办理拆迁许可证后才能实施拆迁。根据《中华人民共和国土地管理法》第45条之规定、《中华人民共和国土地管理法条例》第20、23、25条之规定集体土地的征用必须经有权限的行政机关审批以后向被征地农民公布批准机关、批准文号等。而锡政拆通（2008）第8号《无锡市市区集体土地房屋拆迁补偿安置通知书》并非征地批准文件本身。被告庭审中也一直未出示过其征地批准文件。故而无论原告房屋所占用的土地其性质系国有土地抑或集体土地，被告均因无合法的拆迁许可手续，而只能被认定为违法拆迁。被告作为裁决机构，理应熟悉国家法律的相关规定，并在裁决时，首先对拆迁行为的合法性进行审查。但其对此却故意视而不见，显然是错误的。
二、被告适用法律错误，撤组剩余国有土地上的房屋拆迁不应适用《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》按集体土地征地补偿处理，而应适用国务院和江苏省的《城市房屋拆迁管理条例》进行补偿。
代理人注意到，被告在庭审中已经确认原告列入被拆迁房屋所占用的土地性质为撤组剩余国有土地。但被告依据《无锡市市区集体土地房屋拆迁管理办法》(锡政发[2004]363号，下称363号文)第二条第二款规定作出了按集体土地进行补偿的裁决。363号文第二条第二款规定：撤组剩余国有土地上原建于集体土地上房屋被拆迁的，以及撤组后原宅基地上依法翻建或改造的房屋被拆迁的，不论被拆迁人是否领取国有土地使用证和房屋产权证，均适用本办法。但《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五项之规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有。
这是因为集体已经被从法律上消灭(集体成员因被统一转为城镇居民,而不再有继续保留原集体或组建新集体的资格),该土地因已成为无主地而依法律规定转为国有土地,国家一般也不会对该土地给予原集体任何经济补偿,对该土地上的现有使用权人一般也不会征收出让金，而是按城市私房用地使用权(城市居民解放前购地置房,解放后土地被收为国有,但未给予任何补偿,允许城市居民无期限使用,拆迁安置时,给予地价补偿的一种既非出让也非划拨的土地使用权)处理，即参照划拨土地处理，类似于房改房所占用的划拨土地，但承认其并非无偿取得，使用上也无期限限制。
正因如此，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条与《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二条均未将该类国有土地排斥在适用范围之外。代理人也注意到被告在裁决书中引用了《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第27条第2款作为自己的法律依据，该款内容为：因城市开发建设征用集体土地实施房屋拆迁的，其拆迁补偿安置办法由设区的市人民政府参照本条例另行制定。这里，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》只授权无锡市人民政府对集体土地实施房屋拆迁制定拆迁补偿安置办法。而被告也承认原告被列入拆迁房屋所占用的土地性质为国有土地，而对房屋，无论是农民个人所有的还是城市居民所有的,我国法律从来都是平等看待的，从未有法律上区别可言。
只是依其所占用的土地使用权的性质而区分为农民住宅和城市居民的住宅，两种房屋所有权在处分权能上稍有所区别。而根据我国城市房地产管理法及物权法146、147条确定的“房随地走”和“地随房走”之原则，不可能出现集体土地转为国有后,而房屋仍为集体性质的情形。既为国有土地，何以拆迁安置补偿时就变成了集体土地了呢？《江苏省城市房屋拆迁管理条例》并未有此授权啊，363号文第二条第二款的该项规定显系无锡市人民政府越权制定的地方“土政策”，其与作为上位法的国务院《城市房屋拆迁管理条例》第二条及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第二条的冲突是显而易见的。原告作为裁决机构理应知道，363号文的性质为地方人民政府发布的规范性文件，而国务院《城市房屋拆迁管理条例》的性质为行政法规，《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的性质为地方性法规，该种冲突的解决方法，在中华人民共和国立法法中早已有规定，也应是行政执法人员的常识，但被告却对此视而不见，对原告在裁决调解会上的答辩充耳不闻，显然是故意地将错就错，因为它本身就是无锡市人民政府的一个职能部门，根本不敢在裁决中去指正上级政府所发布的命令的错误，而只能将错误的命令执行到底。
三、被告未认真审查第三人提交的裁决申请材料，致使裁决书建立在漏洞百出的材料基础上。
根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条和《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第六条之规定拆迁人申请裁决须提交：被拆迁房屋权属证明材料、被拆迁房屋估价报告及送达证明、选定估价机构的证据、拆迁人有权处分产权调换房屋的证明及产权调换房屋的估价报告、不少于三次与被申请人协商的记录。但第三人提交的材料不齐，且提交的材料漏洞百出：
1、被拆迁房屋权属证明材料明显缺少土地使用权证书；
2、关于被拆迁房屋的估价报告则存在着更多的问题：
①单方委托评估。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第19条之规定，对被拆迁房屋的评估机构由拆迁人和被拆迁人共同选定，但本案中第三人向被告提交的评估报告则是由其单方面委托评估的；
②评估机构与拆迁人存在利害关系。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第17条之规定，评估机构应当与拆迁无任何利害关系，但本案中，被告提交的证据16中的《拆迁实施委托合同》表明，评估机构同时担任了受拆迁人委托实施拆迁的工作，且将有丰厚的经济回报，故而应可认定其存在利害关系，不应作为评估人；
③未将评估报告公示且送达被拆迁人。第三人也承认评估报告系采留置送达的方式，但并无任何一个规范性文件规定可以采取该种送达方式。原告也从未见过有人来送评估报告。原告也从未见过第三人将评估报告根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十八条之规定进行公示。
④被告未对原告对评估报告当场提出的异议按法定程序进行处理。原告系在被告组织的裁决调解会上第一次听到评估报告的内容（直至此时被告向第三人要求获得一份报告复印件，第三人也未肯给），且原告当即就向被告陈述了自己才第一次听说评估报告，并就评估结果提出了异议，认为明显不合理。被告本应按照《城市房屋拆迁估价指导意见》第十条第（四）项之规定及《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第20条之规定，重新组织进行评估鉴定，但被告对原告的异议无动于衷，直接对存在着严重的程序与实体问题的评估报告予以认可。
⑤被告对评估报告所采用的评估方法上存在着的明显缺陷和评估结果的明显不合理性视而不见。根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》第十五条之规定，拆迁估价人员评估时应当对被拆迁房屋进行实地查勘，但评估人员迄今也未登过门。而《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第18条又规定，评估拆迁房屋应当综合考虑区位、用途、建筑面积、装饰装修和其他因素，确认其市场价格，但第三人提交的评估报告根本无从看出其对上述因素是如何进行衡量的。就其评估结果而言，也是令人匪夷所思，据其评估报告，原告位于无锡市一类地段上204平方的房屋加上约60平方的院落只值13万多元，而同地段的公寓房每平方的价格已高达一万元以上，其评估结果，稍有常识的人即可看出，被告作为专业的房地产管理机构却视而不见。
3、拆迁人有权处分用于产权调换的房屋无合法证明，用于产权调换房屋缺少估价报告。
首先被告所举证据10表明，拆迁人是以自己的承诺来证明自己有权处分用于产权调换的房屋的，作为专门从事房屋拆迁裁决的机构理应知道，证明自己有权处分房产的合法证明只能是房产管理部门颁发的房屋所有权证与土地使用权证。以自己的承诺来证明自己有权处分用于产权调换的房屋，实际上等于什么也没有证明，这就好比商品交易中的一方自己出具的书面证明以证明自己的信用好一样没有任何意义。第三人只有35万元的开办资金，一旦其承诺虚假，其有何能力弥补被拆迁人的财产损失呢？
其次，根据《城市房屋拆迁管理条例》第25条第1款和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》第十条第2款之规定，应当对用于产权调换的房屋按市场价格进行评估，以便计算出与被拆迁房屋的市场差价，在拆迁人与被拆迁人之间进行结算。《江苏省城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第六条第（六）项也要求拆迁人在申请裁决时提交该报告，但被告对第三人未提交该报告却毫不在意，在其材料不齐的情况下也未要求其补正就径行裁决。如此明显的硬伤，作为专业的拆迁裁决机构和裁决人员何以视而不见、听之任之呢？
4、拆迁人及其受托人与原告协商的记录漏洞百出，被告竟然照裁不误。
首先，2008年5月2日与5月4日的谈话记录明显系两种不同书写风格与水平的人所写，故而只可能是两人所写，但其记载的记录人却为同一人，由此可以说明，该谈话记录存在着明显造假的证据。
其次，记录的内容只有简单的草草数行，根本看不出双方进行了协商。
再次，6月2日的协调会记录表明，截止到2008年6月2日，被拆迁房屋的评估工作尚未进行，故而也就不可能有什么评估报告存在，然而第三人随案提交的送达评估报告的日期却是5月25日。这么明显的矛盾不知道是被告根本就没有审查就进行了裁决，还是其故意装聋作哑呢？
四、裁决结果导致拆迁人与被拆迁人之间的利益严重失衡，完全悖离了《城市房屋拆迁管理条例》《江苏省城市房屋拆迁管理条例》确立的等价补偿标准，对原告损害甚大。
国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》都始终贯彻了一项原则，就是不损害被拆迁人的合法利益。其补偿标准采用现行市场价格，或实物、货币以及两者结合三种方式，其中最为明显的是产权调换加货币补偿，即由拆迁人对被拆迁房屋与用于产权调换的房屋之间的差价进行货币补偿。这种补偿方式的后果其实质是由拆迁人以现行市场价格（甚至是略高于现行市场价格）自被拆迁人手中购得该房产。目前理论上甚至已达成一种新的共识，即将拆迁进一步区分为公益项目拆迁与商业拆迁，对公益项目拆迁仍按目前的标准与补偿方式，对商业拆迁采用拆迁人与被拆迁人自愿协商，允许被拆迁人分享部分开发利益的方式实施拆迁，这种共识在国务院正在酝酿的新的拆迁条例中很可能会有所体现。
城市经济的发展导致了城市向郊区的扩张，而城市的扩张又导致原有大量近郊的土地被征收为国有，撤组剩余土地往往是近郊农民住房所占用的最后一点土地，由于相比较而言，农田的征收成本较低，往往成为优先征收的对象，撤组剩余土地,由于集体已经被从法律上消灭(集体成员因被统一转为城镇居民,而不再有继续保留原集体或组建新集体的资格),该土地因已成为无主地而依法律规定转为国有土地,国家一般也不会对该土地给予原集体任何经济补偿,对该土地的使用权人一般也不会征收出让金，而是按城市私房用地使用权(城市居民解放前购地置房,解放后土地被收为国有,但未给予任何补偿,允许城市居民无期限使用,拆迁安置时,给予地价补偿的一种既非出让也非划拨的土地使用权)处理，即参照划拨土地处理。
类似于房改房所占用的划拨土地，但承认其并非无偿取得，使用上也无期限限制。这可能是近郊农民从城市化中分享的最为显著的好处，因为如此一来，地价上涨的利益将归于该户原为农民的新城市居民。然而，363号文却容不得原为农民的新的城市居民分享这一利益。并试图要从农民手中拿走这种既得利益——如果没有拆迁，这已经是他们实实在在的既得利益了。为什么房改房的房主以很低价格获得的产权房在拆迁时就可以获得市场价的补偿。
而安居房、解困房、经济适用房的房主、解放前即拥有产权的私房房主，拆迁后都可以获得相当于市场价的补偿，甚至公房承租人在拆迁时都可以获得相当优厚的补偿，而政府就因为他们曾经是农民就要把他们的房子以不到市场价格的1/3拿走呢?这种做法完全悖离了《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》确立的按市场价格对被拆迁人进行补偿的原则，严重损害了被拆迁人的利益，当然会引起被拆迁人的激烈反弹，由此如果激起民变，或者导致有社会影响的事件产生都是情理之中的事情（其实换位思考一下就完全可以理解，任何一个领导干部的家庭如果碰到同样的事情，是否都有可能做到象363号文件要求的这样为国家公益事业奉献，而毫无怨言？己所不欲，勿施与人啊！）。
当然，可能也只有等发生了那样的事情，才有可能按现行的行政问责制，追究相关责任人员的责任。人民法院是法律赋予的对拆迁行政行为合法性乃至合理性进行审查的最后一道关口，如果因为不敢作出与政府不一致的裁决，而放弃履行自己的职责，就个人而言，它与人民法官应有的职业操守不相称，更与人民法院追求公平与正义的宗旨相违背，因而，代理人不仅期望合议庭积极地向有关政府部门及相关行政领导如实反映具有典型意义的本案中的是非曲折，更期望合议庭能顶住压力，依法裁判，以恢复被（2008）锡拆办裁字第44号房屋拆迁补偿安置裁决书所破坏的拆迁人与被拆迁人之间的利益平衡。
五、裁决程序严重不合理，对原告不公平
2008年6月24日，无锡市人民政府拆迁管理办公室向原告送达了《裁决申请书》(副本)、《答辩通知书》、《裁决调解通知书》、《裁决庭组成人员及纪录员告知书》。其中，《答辩通知书》载明：原告有权在收到《裁决申请书》后5天内，向该办提交答辩书，若不按时提交答辩书，不影响本裁决的进行。由于2008年6月29日是星期天，答辩期顺延至2008年6月30日。原告遂于2008年6月29日以EMS向无锡市人民政府拆迁管理办公室递交了答辩书。
然而，无锡市人民政府拆迁管理办公室竟然在2008年6月27日——答辩期尚未期满之日，便迫不及待地作出了（2008）锡拆办裁字第44号房屋拆迁补偿安置裁决书。众所周知，申辩权及答辩期的赋予在于保障答辩人进行充分的申辩以查明事实、维护答辩人的合法权益。然而，无锡市人民政府拆迁管理办公室一方面告知原告在收到《裁决申请书》后5天内有权提交答辩书，另一方面却在答辩期未满的情况下，径直作出裁决，此举严重侵害了原告答辩的权利。
依法行政是我国宪法所确立的依法治国原则所包涵的主要内容，其目的就是为了防止行政机关在具体行政行为中损害人民群众的利益。而行政诉讼法则赋予人民法院对行政机关的行政行为的最后审查权，在我国强势的行政机关和弱势的人民法院的社会背景下，每一个行政诉讼案件实际上对承办案件的人民法院和人民法官来说，都是一种考验。
但代理人和原告仍有理由期盼人民法院能在本案中主持公道，毕竟，在整个社会中，比起你们来说，作为一个普通百姓实在太渺小了。
