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海南岛呵:曾经多少人为你疯狂
案       由: 审理法院:
发布时间: 2009-09-15 07:21:52 点击次数: 0
摘            要:  
       农民追着建筑公司要钱。建筑公司的工头追债追了整整十年,最后上吊自杀了。

简介:
海南岛呵:曾经多少人为你疯狂


满城烂尾楼全成拾荒者栖身处——亲历者回忆海南泡沫破裂

周生是某省驻海南办事处领导。曾经为单位在海南炒卖房地产和地皮。尽管幸运地全身而退,周生还是对当年的惊心动魄和集体荒谬刻骨铭心。如今从事经济研究的周生,也经常和学生谈起海南当年的疯狂。但由于当年炒房属于职务行为,故不便公开身份。


1988年,海南脱离广东独立建省,原本是海滨小城的海口一夜之间成了全国最大经济特区的首府。闯海南,淘金去,成为无数内陆人的选择。

4年后,邓小平发表南巡讲话。依照下发全国的《学习邓小平同志重要讲话的通知》的精神,海南省加快住房制度改革步伐,房地产公司也由此大量涌现。

1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半。这一年,海口市经济增长率高达83%,海南全省财政收入的40%来自房地产业。

房价一路飙升。1991年,海南省房地产平均价格为1400元/平方米,仅仅一年,就猛增至5000元/平方米。1993年上半年顶峰时期,高达7500元/平方米。房价高涨的背后,海口市地价由1991年的几十万元/亩,一路狂飙至六百多万元/亩。

无数的房地产公司开始击鼓传花式地炒卖这个岛屿上的地皮和房产。高峰时期,总人数不过160万的海岛上,竟然出现两万多家房地产公司:平均每80个人一家房地产公司。

开发商在银行大量贷款,把甚至仅仅是在图纸上的房子高价抵押给银行,收获倒卖地皮所得资金。

与此同时,海南省的近邻广西省北海市,房地产的火热程度也毫不逊色。1992年,仅有10万余人的小城出现了1000多家房地产公司,各地驻扎在此的炒家多达50万余人。

但随着中央政策的突然调整,上述火热场景瞬间崩溃。

1993年6月24日,国务院《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》(通称“国16条”)出台。《意见》包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等一系列宏观调控措施。

对于海南地产业来说,上述16条几乎招招致命,泡沫霎时破灭:

全省1.3万所房地产公司中95%陷入倒闭,数千家开发商卷款逃离。占全国总人口数仅0.6%的海南省留下的积压商品房数量占全国总量的10%。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

“天涯,海角,烂尾楼”一时间成为海南的三大景观。一海之隔的北海也损失惨重,被称为中国的“泡沫经济博物馆”。其沉淀资金高达200亿元,烂尾楼面积超过了三亚。

海南、北海在1993年的悲惨景象,构成改革开放之后中国的第二波烂尾楼高潮。

在此之前的1980年代末,中国出现了高强度的通货膨胀,1988年达到了18.5%。此时,中央对宏观经济的全面调整导致了银根紧缩,大量房地产企业因此失去了资金来源,形成改革开放以来的第一个烂尾楼高潮。

1992年邓小平南巡讲话之后,国家对土地批租改革开放的审批权进行适当下放,南方的房地产开发出现了一整年的高速发展。

但建筑业短期内的高速发展,导致了上游原材料的上涨,再次造成新的高强度通货膨胀。为抑制新一轮的通货膨胀,第二个烂尾楼高潮变得不可避免,海南和北海成为牺牲品。

在海南地产泡沫破灭之后的2000年代初,新一波全国性房地产投资热潮再次掀起。2004年,房地产投资14480.75亿元,占社会总投资58620.28亿元的24.7%。

各地房价随之持续上涨,上海、北京等一线城市成为房价领跑者。2000年上海的房屋均价为3326元每平米,到2004年时已经上涨到6385元,涨幅达到92%。2005年,北京商品房价格涨幅高达41.6%,但居民收入涨幅仅为12.9%。

众多研究者认为,新一轮的全国性地产泡沫开始形成。远远高于居民收入涨幅的房价上涨,引起了民众的普遍不满。此间,中央政策不断摇摆,房价则在摇摆中继续攀升。

2005年以来,中央政府采取各种措施以平抑房价。建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定,“对2年内未开工的住房项目,要再次进行规划审查”,“对持有不足2年的房地产转手交易时以交易全额征收营业税”,“加强经济适用房建设”等等。

但与前两次的烂尾楼浪潮不同,此番的政策调整甚至未能实质性地撼动房价的继续上涨。到了2008年,随着全球金融危机的到来,政策再次发生了逆转。

2008下半年,众多地方政府出台政策直接补贴开发商,并放宽了征地政策,部分城市甚至允许开发商分期付款拿地。有官员称,“买房就是爱国”。之后不久,中央政府宣布将首次购房的按揭首付比例降低至20%,大幅减免购房契税,并允许按揭利率最低可以执行同期贷款利率的70%。此前地方政府出台的“救市”政策,也获得肯定。上述措施被普遍解读为中央政府放弃了抑制房价的政策,希望通过刺激楼市来刺激经济。

但有研究者担心,房地产泡沫有可能因此而进一步加大,并埋下更大的隐患——尽管房地产泡沫何时走到尽头尚难预料,但“只要是泡沫就会破灭”。

于是,1993年海南地产泡沫破灭后留下的,并不止是烂尾楼的巨大烂摊子,至今依然被当做绝佳的样本,时常被经济学家们提起:

开发商纷纷倒闭或逃离,银行不良贷款率一夜间剧增,很多开发商以天价抵押的楼盘甚至还没动工。已建成的抵押项目也大幅贬值。

华夏证券、南方证券等一批老牌券商因为对海南地产的大手笔直接投资而损失惨重。省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现了严重的资金困难。

1995年8月成立的海南发展银行出现近三年的挤兑风波,直到1998年6月21日被央行宣布关闭。这也是建国后首家因支付危机关闭的省级商业银行。

海南省花了7年时间,才基本完成对积压房地产的处理。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,处置积压商品房面积高达444.82万平方米。

(本文来源:网易 )


口述实录:

我是1992年到的海南,作为我们省驻海南办事处工作人员。那时候,海南房地产正是热火朝天的时候,大家都像疯了一样。
除了炒房地产,海南还在热炒内部股。社会上买内部股,根本不问这是个什么公司的股票,都是用真金白银去买。到最后,全部变成了废纸。
房地产也是一样。这让我们很困惑。那时候拿到银行的钱太容易。眼见着有人打电话给银行要2000万,银行自己就来你的办公室,帮你办好贷款的手续。2000万到手后,买下当时很有名的汇宇金城的一栋楼。过段时间,2600万给卖出去,600万到手了。

但是很多朋友劝我们不要进入房地产。说这是一哄而上,没有理性的,毕竟我们是读书人,是要相信理性的。

那时候我们最大的困惑是,始终不知道这些房子的消费者在哪里?毕竟房子是盖给人住的。况且房子是不动产,带不走。我当时就曾经幻想过,要是能有个大直升飞机,把海口的房子给吊走,吊到大陆的其他城市该多好。但这是不可能的。
海南地产最热的那几年,似乎所有的经济法则,在海南都不灵了。
1992年我们到海南的时候,来海南的人员成分非常复杂。当时从体制内因为各种原因不愿意继续呆下去的,又没赶上深圳开发那一拨的,都去了海南。来的人有受过处分的,离婚的,带着各种目的。

海南的房地产最初开始炒作,是因为来海南的人太多了,好多人没房子住。确实有需求,也不是凭空炒作起来的。

1992年,我租了海口中盐公寓,120平米的房子,租金高达2000元,是个很吓人的数字。于是大家拼命建房子。

海南的工业一直很薄弱。那时候苏州和海南争夺现在的苏州工业园,没有成功。曾经有台湾商人来海南考察,说了一段话:大量外来人口,带着大笔钱汇集到这里,又没有好的工业项目可以投资,投资环境也不好,只能进入房地产。不幸的是,台湾人的话就说中了。

我们办事处需要搞一些项目,用项目养办事处。我们首先搞的是复合肥的项目,还聘请了一个湖南的工程师。因为海南红土地需要复合肥。

我们看准了这个项目的潜力,于是在屯昌买了30亩地,才2万元一亩。那时候,项目签了,厂址定了,图纸画好了,最终还是放弃了。

放弃的原因,和许多其他人放弃在海南投资实业的原因是一样的:没有核心技术,没有管理经验,没有经营能力,深知管理的难度和经营的风险之大。像这样的长线投资项目,拼的是精益求精的管理,是最难的,也是好多人不愿意干的。
我们最后也是被短线投资给拉过去了,就是炒房子,抄地皮。

我记得海南炒房子的高潮是一波一波的。1992年,海南举办首届国际椰子节。在这之间和之后,是个炒房子的高峰期。到了7、8月份,开始流行炒地不炒房。那时候,房价已经相当高了,炒不上去了。但地价还很低,于是开始炒地皮。

到了1993年春节之后,各家银行开完会,定完计划,就开始放钱了。这时候,大笔大笔的钱从银行出来,又一轮炒房子的高潮开始了。

好多高干子弟去海南要地。再加上中字头的大型企业,包括中远集团、中粮集团、核工业总公司,再加上中央各部委,组成了中央军。全国各地知名企业组成了湘军、川军、粤军,各路诸侯混战海南。整个房地价格又上了一个台阶。这其中,只有粤军是比较有房地产开发经验的。

钱太好挣了,大家都说,投资回报率100%,根本就看不上。那时候有个松雷大厦,炒卖了17手,最后楼竟然还没完工。之前16手炒家,钱也一直没到位。到最后崩盘的时候,最后一家将之前的16家全部告上法庭,前16家每家凑些钱,才勉强把楼给完工了。

现在一些著名的号称当年在海南搞房地产的大腕,其实当年是通过信托投资公司,来圈钱的,并没有真正在海南从事房地产行业。

那时候我们办事处炒房地产的钱,也都是银行的贷款。自己不盖,就是买卖别人盖的楼盘,纯炒作。也确实挣了一些钱,但最后又都套在了房、地上。

1993年6月份,朱镕基开始“约法三章”,要求拆借银行的钱限期收回。这下子大家的钱全都断了。

那时候,我在三亚弄了30亩地,准备搞个度假村。这时候朱镕基的政策下来了,我一看不行,后续资金肯定是没有了,赶紧撤。

我连土地带公司带项目,整个转手出去了。

我算是跑得快的,那是因为自己心里始终有疑问,有顾虑。所以一看到朱镕基的政策出台,我就想,锣声响起了,击鼓传花的游戏玩不下去了。但很多人都还没意识到。

我把项目转给下一家,但下一家也没钱。不过建筑公司愿意垫资建。后来我的下家跑到上海开发别的项目去了,建筑公司追债追到了上海。而建筑公司的钱,又是农民的。农民追着建筑公司要钱。

建筑公司的工头追债追了整整十年,最后上吊自杀了。

但有些项目也套了进去。我1993年以5000元每平米的价格,买了3套房子,2005年拍卖的时候,才卖900块一平方。

不过价格不是瞬间崩塌的,是缓慢地跌。我的这3套房子,2年后跌倒4000多,再过一年跌倒2000多,再过一两年,跌到1000多。

比我们惨的人多得是。有人投资1000万搞的海滨度假村,10年后拍卖才300万。这么多年过去了,不但没增值,还跌的一塌糊涂。

前面说到的汇宇金城的老板,先偷偷跑到加拿大去了,后来他老婆也跑了。
那时候在海南名气很大的所谓前三十强,后来全都烟消云散了。他们去外地开发房产,反而不适应,他们只适合投机性的短期炒作,不适应真正正常环境下的经营。

我们办事处最后把一些房地产抵债了,欠的债由不良资产公司进行了清偿。最后政府对我们也进行了审计。

朱镕基的政策斩断了资金链后,烂尾楼最终不得不从银行剥离给了不良资产公司。这之后的10年,人走楼空的海南只留下两种人:追债的和打官司的。
当所有债权官司打完也执行不了后,4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了,平均的资产偿债率仅有6%。

看到满城矗立的烂尾楼,全成了拾荒人的栖身处,我纳闷地问朋友:“前两年开奔驰、提“砖头”(手机)、领小姐的那些个主儿,怎么全没了?”朋友说,多数又回内地股市、楼市忽悠去了,留在海南的也有,就是街上那些踩单车的。
2005年之后,海南开始清理烂尾楼。许多烂尾楼其实当年就是劣质工程。现在海南有好多便宜的住宅你会发现很奇怪,比如户型很小,是个长的单间,走廊很宽,都是当年的酒店、写字楼改的住宅。

有人说现在中国的房地产泡沫,和当年海南是不一样的。但我认为共性更多,都是缺乏需求。所谓的需求,是要有支付能力的才叫需求,否则不能算需求。从现在的远远高于其他发达国家的收入房价比来看,需求显然是不足的。

另外,当年在海南炒房地产的,都是单位、国有大企业,很少有私人进入炒的。而现在是无数的个人在其中。一旦出问题,后果更严重。

当年大家都是借银行的钱来炒,现在同样是借银行的钱。对私人来说,很难保证20-30年之间,收入始终保持稳定,并且不会失业。但你要还银行的钱,那是相当的稳定,可是一分都不能少的。 (本文来源:网易 )


90年代房地产泡沫大事记1990年5月,《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的出台,为土地使用权有偿出让提供了具体依据,为建立可流转的房地产和房地产市场的形成奠定了基础。

1991年11月23日,国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,明确规范了房改的分阶段及总目标、基本原则、有关政策、工作部署、工作领导等。对房改的深化进行起到了重要的依据作用。

1992年初,邓小平发表南巡讲话,随后,中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》,提出加快住房制度改革步伐。全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海等南方沿海城市。一时间,该地区房地产价格扶摇直上。这是中国改革开放之后有记录的第一次房地产热,也为此后海南泡沫破灭埋下伏笔。

1992年,海南全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米,地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩;同年,海口市经济增长率达到了惊人的83%,另一个热点城市三亚也达到了73.6%,海南全省财政收入的40%来源于房地产业。

1993年,海南建省和特区效应也因此得到全面释放。高峰时期,这座总人数不过655.8万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。1988年房地产平均价格为1350元/平方米,1991年为1400元/平方米,1992年则猛增至5000元/平方米,比1991年增长257%。1993年上半年房地产价格达到顶峰,为7500元/平方米。

1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表讲话,宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

1993年6月24日,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,16条整顿措施招招致命,海南房地产热浪应声而落。这场调控的遗产是给占全国0.6%总人口的海南省,留下了占全国10%的积压商品房。全省“烂尾楼”高达600多栋、1600多万平方米,闲置土地18834公顷,积压资金800亿元,仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

1993年开始,开发商纷纷逃离或倒闭,银行顿时成为最大的发展商,不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。据统计,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,报建面积760万平方米,其中现房面积近8万平方米,占海南房地产存量的20%,现金回收比例不足20%。一些老牌券商如华夏证券、南方证券因在海南进行了大量房地产直接投资,同样损失惨重。为此,证监会不得不在2001年4月全面叫停券商直接投资。

1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》发布实施。此后,房改加入了建立住房公积金、开展国家安居工程等内容。建立住房公积金是住房分配货币化的起点、新的住房制度的雏形。

1995年,海南地产泡沫破灭。海南房地产泡沫的破灭事件成为中国局部泡沫经济的典型样本,在中国地产的发展史上占据着特殊的地位。

1995年8月,海南省政府决定成立海南发展银行,以解决省内众多信托投资公司由于大量投资房地产而出现的资金困难问题。但是这一亡羊补牢之举并未奏效。仅仅两年零10个月,海南发展银行就出现了挤兑风波。

1998年6月21日,央行宣布关闭海南发展银行,这也是新中国首家因支付危机关闭的省级商业银行。

1999年开始,海南省用了整整七年的时间,处置积压房地产的工作才基本结束。截至2006年10月,全省累计处置闲置建设用地23353.87公顷,占闲置总量的98.17%,处置积压商品房444.82万平方米,占积压总量的97.6%。2006年下半年开始,元气大伤的海南房地产也开始出现了缓慢的恢复性增长,不过,总成交量仍然有限。 (本文来源:网易 )