当前位置:     首页中国判例
陈婷律师:关于门卫房产证纠纷的代理词
案       由: 审理法院:
发布时间: 2009-09-17 21:55:41 点击次数: 0
摘            要:  
       凌兆路88弄5号门卫室属于开发商建造华光苑小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是华光苑小区必需的物业管理用房,故5号楼门卫室产权不应游离于华光苑住宅的产权而单独核发。
简介:
陈婷律师:关于门卫房产证纠纷的代理词

尊敬的审判长、审判员:

关于原告上海华光苑业主委员会诉被告上海市房屋土地资源管理局撤销凌兆路88弄5号楼门卫室房产证一案,本律师作为原告特别授权代理人,结合本案事实和相关法律、法规规定及庭审情况,发表如下代理意见:

一、5号楼是门卫室,是小区公建配套设施
1、5号楼门卫室属于管理用房。

从5号楼在整个小区的所处位置和房型来看,5号楼和6号楼分别位于小区大门内的两侧,两幢楼的大门是对开的,可见开发商进行规划是从未将5号楼和 6号楼以作为店铺的角度进行设计和房屋建造,完全是管理用房的设计。
从电力部门每次出具的《电费帐单》也可以看出,开发商在房屋建造规划向各个部门备案的均是“管理用房”。

从原告提交的证据《华光苑总平面定位图》及被告庭审中提供的《建设工程规划许可证》及其附图来看,图纸上明确将5号楼和6号楼标注在一起,都是“管理用房”。
2、5号楼门卫室属于公建配套设施。
当庭原告提交的证据《华光苑总平面定位图》和被告提交《规划许可证》附图——华光苑平面图是一模一样的,在图纸上的“主要经济技术指标”一栏中“其他公建”面积为218.8平方米,该面积就是图示标号为11#(即5号楼门卫室和6号楼门卫室)面积193.60平方米和图示标号为12#水泵房25.2平方米两者相加的总和。

被告提供的《建设工程规划许可证》上标明5号楼是“门卫室”,可见开发商在报规划时备案的5号楼是作为“门卫室”及小区公建配套设施使用的;因此,5号楼的性质与6号楼的性质一样,都是小区的配套管理用房,专门用于物业管理企业和业主委员会使用。

3、被告房管部门的答复认定5号楼是管理用房。

经原告向浦东房产交易中心、浦东建设和交通委员会、浦东新区建设局、上海市房地局多次反映,得到的回复均是“经查明,凌兆路88弄5号房屋在建设工程规划许可证附图上注明为管理用房,测绘报告中房屋类型为其他。”可见,开发商在进行规划时已经将5号楼和6号楼都作为为小区配置的“管理用房”。
4、法律、法规规定管理用房必须按照规划中配置使用。

上海市房屋土地资源管理局2003年11月14日《关于上海市实施物业管理条例的若干意见的应用解释》第七条“关于物业管理用房”是这样规定的:1997年7月1日至2003年8月31日竣工的居住物业管理区域,其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供。 所以5号楼必须按照规划时的门卫室、管理用房的用途来使用。

二、开发商无权擅自出售5号楼门卫室。

1、5号楼作为“门卫室”属于小区公共建筑,已被小区全体业主所购买。
根据《商品住宅价格管理暂行办法》(1992年7月20日由国家物价局、财政部、中国人民建设银行发布)第二章第五条:商品住宅价格由下列项目构成:(一)成本:第4款:“住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费:依据批准的详细规划和施工图预算计算;”的规定,住宅小区的公建配套设施的建设成本已经计入房价之中,业主在购房时已经一并承担了公建设施的建造成本,即购买了小区的所有公共建筑,所以小区公共建筑的所有权是属于小区全体业主。

2、法律、法规也规定5号楼门卫室属于全体业主共有。
1997年《上海市居住物业管理条例》中第13条规定:“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理服务用房,产权属于全体业主共有。”

1997年《上海市居住物业管理条例》中第62条第(三)款共用部位,是指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。第(五)款公共设施,是指物业管理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)等设施。第43条规定:新建商品住宅出售单位不得将住宅的共用部位、共用设备或者公共设施的所有权、使用权单独转让。

根据前述分析得出的5号楼是门卫室和管理用房的结论,结合法律法规规定,5号楼的产权应当属于小区全体业主,开发商当然无权出售。
3、被告房管部门十一封书面回信所认定的事实是不容篡改的。

《上海市居住物业管理条例》第65条规定:本条例的具体应用问题,由市房地局负责解释。即使按照被告所述该条例中未明确门卫室是否能够买卖的问题,根据原告多次向政府部门反映后,被告房管部门在2005年12月至2007年7月间十一封回信中,有5次承认犯了行政过错,有7次表示准备将5号楼门卫室更正登记到开发商或全体业主名下。被告上海市房地局于2006年12月11日的《复查意见书》中明确“我局将请浦东新区建交委协调开发商,要求开发商回购该门卫室(即5号楼)并解除抵押关系,登记机构将该门卫室登记到全体业主名下。”可见,被告也是认可5号楼作为门卫室和管理用房开发商是不能出售的,因为要求政府部门协调开发商将房屋回购,这个就是被告自己对于门卫室的理解和解释。

被告却在庭审中随意推翻已经过被告盖章确认的文件,不得不让原告觉得费解,政府部门的书面答复是儿戏吗?法律的解释可以如此随心所欲的吗?并且,开发商对于被告该《复查意见书》仍然不予理会,完全无视广大业主的合法权益,将本应属于全体业主的小区管理用房擅自出售给第三人,严重的侵犯了全体业主的合法权益,理应承担相应的法律责任。

三、被告应当履行行政职责,撤销5号楼现有的产权登记

经过原告的多次反映,不管是浦东新区房产交易中心、浦东新区建设和交通委员会、浦东新区建设局,还是被告,均已明确回复“确认5号楼就是管理用房,应当登记到全体业主名下,并承诺浦东房产交易中心正在进行更正登记。”

但是,从2005年12月第一次承诺开始,直至今日仍然没有完成更正登记,应属全体业主所有的小区管理用房被任意侵占了四年多之久,导致小区业主大会只能露天召开,业主委员会借用业主自己的住宅开展办公活动,给全体小区业主造成极大损失。因此,被告既然承诺了会进行5号楼的房产权利更正登记,就应当付诸实施,履行法定的行政职责,维护华光苑全体业主的合法权益。

综上所述,凌兆路88弄5号门卫室属于开发商建造华光苑小区时一并提出申请构筑的小区配套设施之一,是华光苑小区必需的物业管理用房,故5号楼门卫室产权不应游离于华光苑住宅的产权而单独核发。

按照本案适用的1997年《上海市居住物业管理条例》中第13条:“住宅出售单位应当按照规定提供物业管理服务用房,产权属于全体业主共有。”的规定开发商建造出售商品房后,一定要无条件向小区提供物业管理用房,而小区门卫室是小区必需的物业管理用房。

并且根据《商品住宅价格管理暂行办法》第二章第五条:“商品住宅价格由下列项目构成:(一)成本:第4款:“住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费:依据批准的详细规划和施工图预算计算;”的规定,小区业主购房时已经一并购买了小区的公建配套设施,公建配套设施的所有权已经属于全体业主所有,开发商无权处置全体业主的合法财产。

故,被告将小区5号楼“门卫室”的房屋所有权证核发给第三人翁**是错误的,翁**根本无权将5号楼房屋抵押给银行,被告同意翁**的抵押备案登记更是错上加错。

综上,恳请法院支持原告的诉讼请求,撤销5号楼门卫室的房产证,尽早将本应属于全体业主的5号楼门卫室归还给华光苑全体业主。


此 致
上海市浦东新区人民法院



原告之特别授权代理人:
上海市金茂律师事务所
陈婷 律师
二OO七年九月十八日