陈如波律师：关于退房解除合同的代理词
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简介：
陈如波律师：关于退房解除合同的代理词
审判长、审判员:
上海市普若律师事务所接受原告楼··的委托指派本律师作为其代理人,参与原告诉被告上海刚泰房地产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理,经本律师查阅本案卷宗,听取当事人及对方代理人陈述并参加法庭调查、法庭辩论与审理,现对本案发表以下代理意见,以供法庭参改:
一、案件事实经过
原告与被告之间于2004年9月15日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称合同），合同约定由被告将位于上海松江区文诚路2159弄29号1层1～2层01室（以下简称房屋）出售给原告，被告承诺该房屋有亲水平台，在该房屋的北面有下三格台阶及出入临近庭院的门。合同签订后原告依约向被告付清全部购房款（见证据7），但被告在不具备合同第十条约定交房条件时催让原告收房，原告查看房屋现场却发现并无被告所述之亲水平台及下三格台阶之门，这表明被告具有欺诈及擅自变更建筑设计行为，原告还发现该房屋存在渗水、墙面起壳等诸多质量瑕疵问题，为此，原告多次与被告交涉未果（见证据3）。此后，相继发生被告未注销房屋抵押及迟延交房等违约行为。
二、纵观本案证据所反映的客观事实，被告具有以下违约行为，该合同已具备依法、依约定解除的条件。
1、被告存在欺诈行为且构成根本违约。
合同签订前被告有隐瞒事实真相，提供虚假宣传信息行为。从被告提供的售楼宣传书及售楼处楼盘模型（见证据2中10-12页）上均明确反映出原告所购该房屋有亲水平台（见证据4），被告的该项承诺是原告购买该房屋的决定性因素，也是签订房屋买卖合同之目的所在。这是因为：
A、原告当初购房的基本要求与必要条件之一就是该房屋要有亲水平台。
B、该房屋为叠加别墅，原告购买该别墅已不仅仅只是为了满足简单的居住使用，更多的方面则是通过该房屋的配套设施（即亲水平台、下三格台阶等）的使用来体现精神生活方面的舒适，这也是现代生活中民众普遍接受的观点。
C、房屋的价值是通过房屋的使用价值来体现的，如果该别墅中没有亲水平台，那么该房屋的出售价格就不是合同中所约定的价格（只会低于合同中所确定的价格），原告既不会买受该房屋，更不会按合同中所约定的975，424元人民币价格来支付购房款。
所谓欺诈是指一方有欺诈的故意，并实施了该欺诈行为，另一方因对方的欺诈行为面陷入错误认识，作出违反自己真实意思的错误表示，结合本案来看，被告的行为已完全具备欺诈的构成要件。被告代理人辩称只有符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称商品房买卖解释）第九条规定的情形才构成欺诈不能成立，该第九条只是确定哪些欺诈情形可以向开发商主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并没有穷尽欺诈行为的具体情形。
根据商品房买卖解释第三条之规定：商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，从原告所提供的证据（即售楼宣传书及售楼处楼盘模型图）都充分表明被告所述的亲水平台应当是合同的重要组成部分，对合同的价格也起到重大影响。因此，被告不仅具有欺诈行为，亦构成对合同的根本违约，根据我国合同法第九十四条第（四）规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
2、基于被告的延迟交房行为，原告有权解除合同。
根据合同第十一、第十二条规定：被告应于2005年12月31日前将该房屋交付给原告，逾期交房超过90天（即2006年3月31日止），原告有权解除合同，合同第十条还约定，房屋的交付必须同时具备以下条件（见证据1）：
A、被告取得住宅交付使用许可证；
B、被告对该房屋设定的抵押已注销；
C、被告缴纳了物业维修基金；
D、被告承诺在2006年3月31日前办理房地产证初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。
如到时不能取得（大产证），原告有权解除本合同。事实上被告在2005年3月29日仅取得住宅交付使用许可证及交付物业维修基金的证明，不仅不具备交房条件，且至今也未将房屋交付原告，这一点在向法庭提交的证据中得到证明且在法庭审理过程中已查明，基于被告逾期交房超过90天原告当然有权解除合同。
被告代理人辩称交房时间应以2006年3月29办出住宅交付使用许可证及大产证时间为准与合同约定严重相悖，不值一驳。
3、被告对该房屋设定的抵押至今仍未注销，原告有权解除合同。
从原告举证的证据6可以清晰地看出在2005年4月6日被告对该房屋设定的抵押仍未注销，截止2005年6月5日开庭这天被告所举证的证据亦没有反映出来该房屋已被注销抵押。这说明被告到今天为止仍不具备交房条件，根据合同第十一、十二条之规定，原告亦有权解除合同。被告代理人举证银行已放弃抵押权的书面说明并没有把原告的抵押权放弃列入其中，同时该说明并没有被房地产交易中心的登记记录这一法定形式所反映，因此该证据的关联性、真实性都有疑点。
4、被告擅自变更房屋建筑设计，原告亦有权选择解除合同。
从合同附件二该房屋建筑设计及平面图和原告举证的证据4（被告亦承认给过此证据于原告）里可以看出该房屋应当是具有下三格台阶及出入临近庭院的门。下三格台阶及出入临近庭院的门不仅是该房屋建筑设计的重要组成部分，更是原告购房后将来生活、居住、休闲之用的重要建筑设施之一，正是有了此门原告才可以直接享受到亲水平台这一设施，也是原告花费巨资购买该房之目的所在，但事实上合同所述的下三格台阶及出入临近庭院的门已变成了一堵窗户，并无合同附件二所称的下三格台阶，也没有可以出入庭院的门，原告的这一违约行为导致合同目的不能实现，同时根据合同第八条之约定，原告有权解除合同。
本案在审理过程中，被告承认其改下三格台阶及门为窗户，但辩称是为安全考虑，这一说辞且无论从法律、司法解释、合同约定及一般常理看都不能成立。建筑设计是一个专业性很强的概念，如果有安全因素存在则该下三格台阶及门在合同签订之初就不会在建筑设计方面被行政审核通过而放入到合同附件二里作一个约定来履行；被告在庭审中一方面辩称是基于安全考虑而变更，另一方面又说可以与原告协商再将该房屋变更为下三格台阶及出入之门，这是被告自相矛盾且不诚信的表现。
5、该房屋存在诸多质量瑕疵问题，严重影响到原告将来正常生活与居住使用。
原告曾经查验过该房屋，发现该房屋存在渗水、墙面起壳、地面墙壁有多处
深长裂痕等诸多质量瑕疵问题（见证据2中1-9页），该房屋所存在的绪多质量问题已严重影响到原告正常居住使用，且不排除具有影响原告安全居住的不利因素。对于被告所称房屋质量问题不属于解除合同规定不能成立。最高院（商品房买卖解释）第十三条明确规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另外要说明的是该房屋质量问题将致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告有权依合同法第九十四条第四项的规定在被告有其他违约行为致使合同目的不能实现可依法解除合同。被告辩称只有房屋主体结构有问题才可以基于质量瑕疵主张解除合同缩小了房屋质量的外延，是对质量这一概念的狭义理解，因此其主张不应被法庭所采信。
三、合同已被原告依法、依约行使解除权而解除，被告应依法承担违约责任。
从原告所举证的证据8可以看出，原告已分别于2006年4月4日及2006年4月23日两次向被告发出律师函声明主张解除合同的权利，且被告在法庭上亦承认收到原告发出的解除合同之函件。因此，合同因被告构成违约被依法解除，被告应当按照最高院解释的规定向原告返还全部购房款及贷款利息并支付违约金。
原告与被告签订的合同系双方真实意思表示之体现，被告应本着诚信原则全面、严格、善意地依约定履行合同义务，但因被告的欺诈行为及擅自变更建筑设计行为，其不仅未向原告兑现合同及售楼宣传资料中的亲水楼台、下三格台阶、出入临近庭院的门这些承诺，使原告期望通过下三格台阶及出入庭院的门来到亲水楼台的美好生活向往彻底落空，而且还违反合同约定至今未向原告履行交房义务，被告的违约行为致使该合同目的根本不能得到实现，原告依合同约定及法律规定行使解除权且书面通知到被告，致使合同归于终止，应由被告承担合同被解除后的全部责任。
上述事实与理由充分表明原告的诉求有事实及法律依据，能够得到法庭的支持，同时本代理律师认为法庭调查与审理的结果表明,原告的诉求是基于法定及约定行使合同解除权的行为，现根据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定请求法庭支持原告的诉求。
审判长、审判员:
上海市普若律师事务所接受原告楼··的委托指派本律师作为其代理人,参与原告诉被告上海刚泰房地产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案的一审诉讼代理,经本律师查阅本案卷宗,听取当事人及对方代理人陈述并参加法庭调查、法庭辩论与审理,现对本案发表以下代理意见,以供法庭参改:
一、案件事实经过
原告与被告之间于2004年9月15日签订《上海市商品房预售合同》（以下简称合同），合同约定由被告将位于上海松江区文诚路2159弄29号1层1～2层01室（以下简称房屋）出售给原告，被告承诺该房屋有亲水平台，在该房屋的北面有下三格台阶及出入临近庭院的门。合同签订后原告依约向被告付清全部购房款（见证据7），但被告在不具备合同第十条约定交房条件时催让原告收房，原告查看房屋现场却发现并无被告所述之亲水平台及下三格台阶之门，这表明被告具有欺诈及擅自变更建筑设计行为，原告还发现该房屋存在渗水、墙面起壳等诸多质量瑕疵问题，为此，原告多次与被告交涉未果（见证据3）。此后，相继发生被告未注销房屋抵押及迟延交房等违约行为。
二、纵观本案证据所反映的客观事实，被告具有以下违约行为，该合同已具备依法、依约定解除的条件。
1、被告存在欺诈行为且构成根本违约。
合同签订前被告有隐瞒事实真相，提供虚假宣传信息行为。从被告提供的售楼宣传书及售楼处楼盘模型（见证据2中10-12页）上均明确反映出原告所购该房屋有亲水平台（见证据4），被告的该项承诺是原告购买该房屋的决定性因素，也是签订房屋买卖合同之目的所在。这是因为：
A、原告当初购房的基本要求与必要条件之一就是该房屋要有亲水平台。
B、该房屋为叠加别墅，原告购买该别墅已不仅仅只是为了满足简单的居住使用，更多的方面则是通过该房屋的配套设施（即亲水平台、下三格台阶等）的使用来体现精神生活方面的舒适，这也是现代生活中民众普遍接受的观点。
C、房屋的价值是通过房屋的使用价值来体现的，如果该别墅中没有亲水平台，那么该房屋的出售价格就不是合同中所约定的价格（只会低于合同中所确定的价格），原告既不会买受该房屋，更不会按合同中所约定的975，424元人民币价格来支付购房款。
所谓欺诈是指一方有欺诈的故意，并实施了该欺诈行为，另一方因对方的欺诈行为面陷入错误认识，作出违反自己真实意思的错误表示，结合本案来看，被告的行为已完全具备欺诈的构成要件。被告代理人辩称只有符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称商品房买卖解释）第九条规定的情形才构成欺诈不能成立，该第九条只是确定哪些欺诈情形可以向开发商主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并没有穷尽欺诈行为的具体情形。
根据商品房买卖解释第三条之规定：商品房的销售广告和宣传资料就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，从原告所提供的证据（即售楼宣传书及售楼处楼盘模型图）都充分表明被告所述的亲水平台应当是合同的重要组成部分，对合同的价格也起到重大影响。因此，被告不仅具有欺诈行为，亦构成对合同的根本违约，根据我国合同法第九十四条第（四）规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。
2、基于被告的延迟交房行为，原告有权解除合同。
根据合同第十一、第十二条规定：被告应于2005年12月31日前将该房屋交付给原告，逾期交房超过90天（即2006年3月31日止），原告有权解除合同，合同第十条还约定，房屋的交付必须同时具备以下条件（见证据1）：
A、被告取得住宅交付使用许可证；
B、被告对该房屋设定的抵押已注销；
C、被告缴纳了物业维修基金；
D、被告承诺在2006年3月31日前办理房地产证初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。
如到时不能取得（大产证），原告有权解除本合同。事实上被告在2005年3月29日仅取得住宅交付使用许可证及交付物业维修基金的证明，不仅不具备交房条件，且至今也未将房屋交付原告，这一点在向法庭提交的证据中得到证明且在法庭审理过程中已查明，基于被告逾期交房超过90天原告当然有权解除合同。
被告代理人辩称交房时间应以2006年3月29办出住宅交付使用许可证及大产证时间为准与合同约定严重相悖，不值一驳。
3、被告对该房屋设定的抵押至今仍未注销，原告有权解除合同。
从原告举证的证据6可以清晰地看出在2005年4月6日被告对该房屋设定的抵押仍未注销，截止2005年6月5日开庭这天被告所举证的证据亦没有反映出来该房屋已被注销抵押。这说明被告到今天为止仍不具备交房条件，根据合同第十一、十二条之规定，原告亦有权解除合同。被告代理人举证银行已放弃抵押权的书面说明并没有把原告的抵押权放弃列入其中，同时该说明并没有被房地产交易中心的登记记录这一法定形式所反映，因此该证据的关联性、真实性都有疑点。
4、被告擅自变更房屋建筑设计，原告亦有权选择解除合同。
从合同附件二该房屋建筑设计及平面图和原告举证的证据4（被告亦承认给过此证据于原告）里可以看出该房屋应当是具有下三格台阶及出入临近庭院的门。下三格台阶及出入临近庭院的门不仅是该房屋建筑设计的重要组成部分，更是原告购房后将来生活、居住、休闲之用的重要建筑设施之一，正是有了此门原告才可以直接享受到亲水平台这一设施，也是原告花费巨资购买该房之目的所在，但事实上合同所述的下三格台阶及出入临近庭院的门已变成了一堵窗户，并无合同附件二所称的下三格台阶，也没有可以出入庭院的门，原告的这一违约行为导致合同目的不能实现，同时根据合同第八条之约定，原告有权解除合同。
本案在审理过程中，被告承认其改下三格台阶及门为窗户，但辩称是为安全考虑，这一说辞且无论从法律、司法解释、合同约定及一般常理看都不能成立。建筑设计是一个专业性很强的概念，如果有安全因素存在则该下三格台阶及门在合同签订之初就不会在建筑设计方面被行政审核通过而放入到合同附件二里作一个约定来履行；被告在庭审中一方面辩称是基于安全考虑而变更，另一方面又说可以与原告协商再将该房屋变更为下三格台阶及出入之门，这是被告自相矛盾且不诚信的表现。
5、该房屋存在诸多质量瑕疵问题，严重影响到原告将来正常生活与居住使用。
原告曾经查验过该房屋，发现该房屋存在渗水、墙面起壳、地面墙壁有多处
深长裂痕等诸多质量瑕疵问题（见证据2中1-9页），该房屋所存在的绪多质量问题已严重影响到原告正常居住使用，且不排除具有影响原告安全居住的不利因素。对于被告所称房屋质量问题不属于解除合同规定不能成立。最高院（商品房买卖解释）第十三条明确规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。另外要说明的是该房屋质量问题将致使原告购买房屋的合同目的不能实现，原告有权依合同法第九十四条第四项的规定在被告有其他违约行为致使合同目的不能实现可依法解除合同。被告辩称只有房屋主体结构有问题才可以基于质量瑕疵主张解除合同缩小了房屋质量的外延，是对质量这一概念的狭义理解，因此其主张不应被法庭所采信。
三、合同已被原告依法、依约行使解除权而解除，被告应依法承担违约责任。
从原告所举证的证据8可以看出，原告已分别于2006年4月4日及2006年4月23日两次向被告发出律师函声明主张解除合同的权利，且被告在法庭上亦承认收到原告发出的解除合同之函件。因此，合同因被告构成违约被依法解除，被告应当按照最高院解释的规定向原告返还全部购房款及贷款利息并支付违约金。
原告与被告签订的合同系双方真实意思表示之体现，被告应本着诚信原则全面、严格、善意地依约定履行合同义务，但因被告的欺诈行为及擅自变更建筑设计行为，其不仅未向原告兑现合同及售楼宣传资料中的亲水楼台、下三格台阶、出入临近庭院的门这些承诺，使原告期望通过下三格台阶及出入庭院的门来到亲水楼台的美好生活向往彻底落空，而且还违反合同约定至今未向原告履行交房义务，被告的违约行为致使该合同目的根本不能得到实现，原告依合同约定及法律规定行使解除权且书面通知到被告，致使合同归于终止，应由被告承担合同被解除后的全部责任。
上述事实与理由充分表明原告的诉求有事实及法律依据，能够得到法庭的支持，同时本代理律师认为法庭调查与审理的结果表明,原告的诉求是基于法定及约定行使合同解除权的行为，现根据我国《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定请求法庭支持原告的诉求。
